抵押登记进银行,如何防控风险

作者: admin 分类: 财经 发布时间: 2019-03-19 11:47

为进一步落实国务院深化“放管服”改革的目标,全面优化提升营商环境,推进不动产登记“最多跑一次”,实现“让数据多跑路,让群众少跑腿”,许多不动产登记机构创新工作方式,与各大银行签订联动办理合作协议,将不动产抵押权登记业务延伸到银行服务大厅受理,让群众和企业在银行申请贷款的同时,也能申请办理不动产抵押登记业务。不动产抵押登记窗口延伸至各个银行网点窗口,避免群众在银行与登记机构之间反复跑腿,节约了时间,实现了群众办理不动产抵押权登记“一趟不用跑”,不动产登记机构“不见面办理”,简化了流程,提高了时效,开创了银行、登记机构、办事企业和群众“三赢”的良好局面。

但是,这种创新的同时也带来了一些风险隐患。

风险隐患

申请登记场所不符合相关规定。《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)第15条规定:“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”在银行办理登记申请,地点不符合规定,在行政诉讼中可能会因此而败诉。

银行工作人员业务受理的瑕疵。不动产登记应当由登记机构的工作人员来受理。由于银行网点数量较多,登记机构不可能每个网点都安排工作人员进行业务受理,一般都委托银行工作人员来受理业务。银行既是合同缔约一方,又是抵押登记的申请人,由银行工作人员受理,存在程序上的瑕疵。《不动产登记操作规范(试行)》规定,不动产登记机构工作人员应根据不同的申请登记事项询问申请人,询问内容包括申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示等。而银行工作人员对银行及另一方申请人进行询问,能否客观公正受到质疑。

对材料真实性、有效性核验的风险。银行在联办不动产抵押权业务时,由银行工作人员受理申请材料,扫描发送给不动产登记机构进行审核、登簿,登记机构全程不再与抵押人见面,直接审核扫描件,对申请人的身份确认及签字盖章的审核完全依靠银行工作人员。由于各地区管理和技术水平参差不齐,并非所有银行都配备人脸识别系统,通过目测来确定申请人是否为本人,难免发生错误。防范措施

加挂登记机构网点标识。为防止申请地点的不合法性影响行政行为的合法性,不动产登记机构可以在银行网点的服务大厅加挂“不动产登记便民服务点”牌子,将不动产登记机构的服务网点延伸至银行的各个网点。这样,银行网点的服务大厅也可以视为《条例》第15条所说的“不动产登记机构办公场所”。

协议明确银行联办责任。不动产登记机构应通过与各大银行签订业务联办协议,来明确各自的职责和责任:一是针对申请材料及申请人核验事项,由银行对抵押贷款材料的完整性、真实性负责,对申请人身份证明及抵押人签字的真实性负责审查,代为询问是否属于真实意思并记录。二是明确若因银行工作人员违反协议或者法律法规造成的后果,由银行方面进行赔偿;若因银行故意或者过失造成不动产登记错误的,给银行造成损失的,由银行自己承担;给他人造成损害的,需承担赔偿责任的由银行承担。三是针对银行工作人员泄露他人隐私的问题,明确银行及其工作人员对不动产登记信息保密,若违反规定泄露不动产登记资料、信息或者利用登记资料、信息进行不正当活动,给他人和不动产登记机构造成损害的,由银行承担相应的责任。

搭建业务联办系统平台。各银行网点联办不动产抵押权登记业务,最好使用专门的不动产登记与银行联办业务系统,各联办银行通过对应的账号、密码和权限用户中心,同时,启用加密狗、CA认证(电子商务认证授权机构)等方式,保证专机专人进行查询、办理业务。这样,既能够降低银行工作人员泄露他人隐私信息的风险,也能够在一定程度上避免银行工作人员受理不动产抵押权业务存在程序上的瑕疵。联办系统有两大优点:一是限制查询范围为仅限本银行存在的不动产抵押记录,不能查询其他银行的相关信息。就登记信息而言,可以查询到当事人在本行所做的登记信息、抵押信息、查封信息等相关内容,但无法查询与此无关的登记资料。二是通过业务联办系统,银行工作人员上传不动产相关附件材料,录入相关信息,推送给不动产登记机构;不动产登记机构导入相关信息,再创建业务,进行受理、审核、登簿、发证等流程,所有登记流程还在登记机构内部操作。因此形成两个既相互联系、又相对独立的业务流程,双方责任清晰明确。同时,登记机构还应加强在审核、登簿环节中的风险防范意识,切不可对银行心存依赖或盲目信从。此外,对于银行之间的业务竞争问题,登记人员也应保持必备的专业敏感和警惕性。

强化联办人员培训考核。对于银行办理不动产抵押权登记的工作人员,不动产登记机构应当定期组织培训,学习相关法律法规及业务知识,进行考核,考核后为其发放聘书,作为不动产登记机构的外聘人员。各银行应明确办理不动产抵押权登记的工作人员名单,并报不动产登记机构备案。该工作人员专职应办理不动产抵押权登记,不办理银行其他类型的业务。专职人员作为不动产登记机构的外聘人员,在一定程度上可以解决受理人员的身份问题,这样,专职人员会有更大的责任心熟悉操作流程和业务口径,防止因材料出错而出现反复退件现象,还可以明确责任,在发生错误登记和损害赔偿时,方便找到问题的根源。

除上述措施以外,应用“互联网+登记与金融服务”的理念,创新打造不动产登记与银行互联网平台,通过“不见面”服务方式,则是更为有效的方法。申请人在银行网点办理完相关不动产抵押贷款手续后,可与银行工作人员一起用户中心“不见面”网上业务办理平台,进行申请,上传相关材料,进行人脸识别认证。就询问环节而言,申请人接受系统平台的询问,并自行勾选相关内容,进行电子签名。平台系统推送至不动产登记机构,登记机构工作人员完成受理、审核、登簿,生成不动产登记电子证明,再推送给申请人。通过“不见面”服务来办理不动产抵押权登记,既可以避免银行工作人员作为受理人员带来的身份问题,又可以解决不动产登记机构对申请人如何进行询问等问题。

当然,在不久的将来,随着这类业务的普及和深入,我们在修订完善相关法律法规时,总结各地的实践经验和成效,并加以立法,则是更为理想和完备的保障。(图片由季峰提供)

(作者:季峰 单位:江苏省盐城市不动产登记中心)

如果觉得我的文章对您有用,请随意打赏。您的支持将鼓励我继续创作!